给青年人的置业建议：投资需谨慎做个有心人

http://esf.sy.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月2 日房地产门户搜房网

从2008年以来到现在，整个的房地产的走势情况现在是朝下走。2008年的第二季度到现在，楼市成交价格从1.1万跳到1.7万。这是因为产品结构发生了结构性的变化，导致了整个房地产价格发生了跳跃性的变化。

从2007年5月、6月的供应结构来看，内环内的比重不到20%，而到了2008年已经达到了29%。内环内的平均价格相对较高，所以导致了楼市均价走势出现了跳跃性的上升。6月份的整体供应量是130万平方米左右，成交量为100万平方米，供求比是在0.8左右；从2007年6月份以来，整个房地产市场出现了一波疯狂的成交，这种现象是不正常的；2008年供求比是相对稳定的，在0.8到1.0水平上，整个市场处于相对稳定的情况。

从政府的宏观调控的政策来说，现在已经从金融的角度来间接性的调控。这一根本性的变化，看到政府对市场的态度：不希望经济再出现下落，在经济的稳定的情况下发展房地产。这样的方向性一定要明确。

2008年的下半年到2009年上半年，成交量应该会出现萎缩，因为从购房者的观望情绪，还是持有的货币情况来看，市场的实际购买能力会下降。从价格来说，应该是分产品而言，不能说整个房地产均价上扬了就是房地产就好了。特别是从2007年以后，从第二次调控开始，开发商的态度发生了很大的变化。以前是完全的卖方市场，大家都知道资源的稀缺性。而到现在，客户已经有了一定的主导性，信息也逐渐对称，产品的附加值也更高了。如果谁可以把附加值做的更好，谁可以满足客户的需求，这个产品一定会卖的非常好。

从现在回顾以前的所有发展历程来说，2002年到2004年是只要你买了就赚钱的状况，04年到05年是一个小高潮，他大势还是好的。现在一定是靠团体取胜的状况。特别是青年的置业者们，你的年龄，你的精力决定了你的选择，我希望大家在做产品的时候，看房地产的时候，尽量要看一下这些东西。

第二，青年人现在置业的话，大家应该分析一下自己，如果你买房子你失去什么，得到的是什么？特别是新上海人，因为我自己是一个新上海人，我有很深的感受。到上海很多年，很多人因为不是上海人，买房子也许会给他带来一种比较安定的心理状态，而这种心里状态下就会发生很多的变化，比如说你在找工作，或者是你的一些社交群体，有很实际的变化。这你要想到你得到什么，失去什么，再做决定。另外如果你手上有多余的资金，你要想到你是否有其他的投资渠道，你是否可以驾驭。如果盲目的跟随一种浮躁的心态就出现了，忘记了生活本身的状况。如果你可以驾驭这些投资渠道的，你自己做一些分析。如果你不能驾驭，就不要碰那些专业性特别强的金融工具。

第三，有关青年人置业的困惑。我觉得最大的困惑应该是信息不够对称的情况。很多人买房子，信息渠道不够多，我想大家不妨看看专业的媒体，像搜房网这样的媒体，你可以记住这些号码。你不妨留一个电话在上面，一些服务到位的开发商和代理公司也会告诉你信息，你一定会有更多的收获。我们说上海的交通规划来看，现在是三林板块还是比较适合置业的。如果你是做金融行业的话，你比较适合买三林的房子，你可以看到他们有一个分布的规律。在南京路主要是时尚媒体的，像新闻类的比较多。如果你是这样的方向的话，或者离徐家汇比较近的，建议买九亭的房子。我想人的生活半径不会无限的扩大的，所以一定要考虑清楚。从开发商、政府的角度来说，比如说现在政府提出一些方案，当他觉得资源分配不合理的时候，他就会进行调控，比如说70、90的政策的出台。有一些开发商在对青年置业的时候，他们在很小的空间里做到两房三房。比如说万科这样的开发商就是如此。大家可以了解一下，在生活当中，你一定会考虑到储物空间，如果在座的各位女性比较多的话，大家就会注意到这一点。我们可以看到细节，细节就决定了开发商的用心程度，物业管理也非常的重要，这个并不是靠物业管理费用的高低来评价的。我相信品牌的力量还是非常重要的。还有选择产品的时候，从细节也可以看出来。比如说一些公共的规划道路等等，还有绿化率等等，都可以看出这个社区的品质。前面我讲了一些市场的现象，希望大家在看媒体公布的一些数据的时候，一定要看这些数据的统计口径是什么？所有的数据后面都有一些原因，平白无故的就有大的波动。希望大家在看一些数据的时候做一个有心人。谢谢大家。

（发言人彭傲杰系易居研究院高级分析师）

责任编辑/xutu.sh

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