货量井喷楼市堰塞湖泄洪难今年楼市打折也难卖

http://esf.sy.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月24 日南方都市报

货量井喷加速楼市堰塞湖泄洪难

去年市道好时，政府猛放地，开发商更是一个劲的拿地，为卖好价钱，甚至不惜囤货惜售，有意放缓开发节奏，只为一赌房价仍会上涨，要用最少地得到最大的产出。

岂料，今年风向陡变，买家观望，开发商大半年积压了不少货量，而政府也在此时祭出土地闲置费，打击囤地，拿地多的开发商又不能放慢开发节奏。

出货，是摆在目前开发商面前绕不开的一个难题。所有的地产利润模式都必须通过销售环节得以实现，然后，以今年下半年市场整体货量之大，买家观望情绪之浓厚，对开发商的营销能力来说无疑是一场生死大考。

5点，天刚亮，房地产营销人员小梁拖着沉重的脑袋往办公大楼的洗手间走去，这已是小梁通宵工作的第三天了，他需要洗把脸，再喝杯速溶咖啡提提神。报纸上说，上半年凤凰城共卖出2984套单位，轻松摘得个盘成交桂冠，但小梁所负责的项目命运就差很多了。

他负责的项目去年底已拿到200多套住宅的预售资格，本以为很快就可售罄，大半年过去，只卖出70多套，销售率约35%。时不等人，再过几个月，下一期500多套住宅也要上市了。

前有阻力后有追兵，从老板到营销老总都相当焦虑，为了试探其他楼盘行情，营销老总每个周末都加班加点，扮买家狂踩盘，遇到卖得好的，黯然神伤，遇到卖得不好的，同病相怜。

盘踩多了，营销老总发现了一个“真理”，凡是卖得不错的楼盘，必然有降价行为伴随。前段时间，该盘所在区域的楼盘就相继降价，销售火热。但老板的心态是，价格能不降就不降，楼一定要卖出去，怎样营销，看营销老总的本事。

营销老总有压力，小梁日子自然也不好过，这回为了拿出一个可行的营销方案，他们已经“头脑风暴”了三天，但越讨论心里越没有一丝“风”。

货量积压营销难做

去年楼市“量升价涨”，今年打折难卖

小梁心里很明白，这样的讨论，不过是营销老总应付老板的策略。小梁当年营销专业毕业时，正是房地产市场欣欣向荣的时节，同班大多数同学与他一样，义无反顾为房地产业建设添砖加瓦，如今珠三角的楼市行情，他都有第一手资料。

据他所知，在广州，滞销的楼盘可不止他们一家，而深圳、东莞、佛山、中山、珠海和惠州等珠三角城市，这样的情况也相当普遍。

深圳的东方盛世，一年前和一年后的销售对比就相当强烈，去年4月8日，东方盛世推出一期单位，均价7500元/平方米，开盘当天三小时298套单位售罄。去年7月14日，该盘又推出新一批478套单位，虽相距3个月时间，但均价已飙升至1.3万元/平方米。

不过，这次开盘销售并不理想，开发商也不愿意向外透露具体的销售率。现一年过去了，深圳市国土房管局的网站上显示，478套单位仍有200多套单位未售出。虽然期间也推出了8000-9000元/平方米的特价房，促成了一些销售，但也只限于特价房的热销。

在惠州，甚至出现了打折也卖不动的情况，南部新城的南山诗意是由当地开发商开发的一个大型住宅项目，共有685套单位。该盘今年5月20日发售，由于行情不好，在其他楼盘均价4500元以上时，它特意打出了3298元/平方米的起价、折后4200元/平方米的均价来揽客。但从市场反应来看，买家并不买账。目前该盘销售不过是几十套单位。

对于过了几年好日子的地产商来说，上半年楼市可谓充满艰辛与磨难，先是房贷新政使楼市遭遇寒冬，再是天灾人祸使买家无心购房，至今，观望情绪依然像挥之不去的阴影笼罩着楼市。

近日，本报广州房产部进行的一次关于置业意向的网络调查表明：仅有5%的网友表示会在当前买房，而剩下的95%的网友都持观望态度。对于急于出货的发展商而言，这样的调查结果无疑是相当残酷。

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责任编辑/yaoyubin.gz

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