专家建议给“小产权”房转正身份

http://esf.sy.soufun.com搜房二手房网 2007 年7 月27 日马宏建中国改革报

记者在采访中了解到，随着建设部不久前叫停“小产权”房建设，由此产生的一系列法律问题，正困扰着那些已经和准备购买“小产权”房的人们，他们期望此次整顿最终能让“小产权”房顺势合法化。

小产权房与土地所有制的矛盾

目前，北京市郊区县的小产权房市场已初具规模。小产权房屋开发者们对于使用权的观点从某种程度上讲也并非完全没有道理。根据我国《宪法》规定，“土地所有制分为国有土地所有制和集体土地所有制，农村集体用地归村委会、乡镇所有。”

“既然归我们集体所有，那我们建楼用的土地都属于集体所有，在符合用地、不破坏土地的基础上，我们可以自由处置，包括租赁和出售空余的房屋。而且《土地管理法》也没有对小产权房能否卖给外人进行明确规定。”北京市顺义区仁和镇前进村村民老张在接受记者采访时这样认为。

对于“《土地管理法》没有对小产权房能否卖给集体之外的人进行规定”的说法，北京天坛律师事务所的刘中校律师认为，《土地管理法》虽然允许集体所有制内的人在集体土地上建房子，流通于集体内部，但是没有对剩余的房屋出售外人的情况进行明确限制，而这个现象打的也是一个“擦边球”。但是，没有明确限制并不代表允许。

北京奕明律师事务所的于卫东律师认为，以上观点不应成为否决小产权房市场的理由，“既然农村土地这一要素是集体所有，那所有权人就有权决定这一生产要素的合理使用”。

北京市建委办公室一位工作人员在接受记者采访时说，“这种将集体所有制土地开发商品房卖给他人的行为是违规的，买小产权住宅的业主得不到法律的保护。”

小产权房存在与禁止的争论

因此，有关专家指出：对“小产权”房应区别对待，给于部分房屋合法身份。

不过，这一提法也遭到了同行的抨击。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说，“如果是建在荒滩上或者宅基地上的房子，我认为是有一定合理性的。提供了容积率，可以解决城市人口转移的问题。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员刘维新认为，“我认为在小产权的问题上不能提倡，当前我们国家的耕地人地矛盾非常突出，这个口子一开的话，不光是北京市，其他城市也会效仿。”

据王宗玉介绍，关于城市市民能否购买集体土地在建房屋，早在《物权法》讨论时就引起过争执。原先的讨论稿中是明令禁止这种行为的，但正式颁布的法律却只是说要服从土地法的规定。这是否意味着一旦现有法律变更，小产权房就能获得合法身份呢？在于卫东看来，“应该修改《土地法》，改革农村和城市的二元结构，尽可能地符合城市规划和土地利用规划，让农村土地能够入市。”

在小产权房存在与禁止的争论中，大多购房者希望小产权房能得到法律的相关规范和保护，有朝一日也能像商品房一样上市流通。因为，他们目前的购买现状从另一个角度讲，只是长期租用了一个暂时属于自己的房子。

据建设部住宅产业化促进中心某知情人士透露，随着时间的推移，小产权房将会被允许上市流通，而办理有关手续的费用则会落在购买者的身上。

“就此而言，小产权房应该得到政府扶持。”于卫东说，我国已经有了一部《物权法》，在土地要素方面，我们要尊重所有人的所有权益完整性，而不是限制，也应该承认农村土地使用权流通、交易的合理、合法性地位。要知道，凡事皆有因果，任何新兴市场的出现，都是需求的产物，需求即市场，市场不可能被消灭，只能逐步健全和规范。

终将合法化只是一种愿望

居民买了“小产权”房，将来会怎么样？刘中校认为，即将实施的《物权法》给土地承包经营权人设定了相当大的权限，“小产权”房转为真正拥有产权的房屋将是大势所趋。

这种观点得到相当一大部分“小产权”房购房者的认同，不少人在接受记者采访时表示，政府不会坐视这么多没产权的房子不管，大家都是花了血汗钱买的，总有一天政府会给产权。还有的观点认为，中国可以吸取美国二战后建造莱维特小镇的经验，顺势让这些近郊的“小产权”房尽快合法化。

王宗玉说，《物权法》第42条并未对国家征收集体土地设定哪些新的门槛，对土地征收“公共利益”的表述，也和现有法律一样仍比较抽象和笼统。因此，“集体土地入市很可能是下一步将被考虑的问题”的结论，并不能从物权法中得出，而只是一些人的愿望而已。

据介绍，目前一些学者主张推动我国城乡一体化和农村土地市场化进程，效仿西方，修订有关法律，采取严格的、狭义的“公共利益”概念，控制政府行使土地征收权的范围。同时主张非公共利益的用地配置，由市场机制加以解决，让用地者自己跟农民通过谈判达成交易。

但也有相当一部分学者基于我国的社会现实，认为“集体土地入市”涉及到一系列重大的理论与利益调节问题，比如集体土地所有权的地位、性质，集体土地溢价缘由与归属（本村农民还是全社会），不同地区、不同用途农民土地利益差别，农民权利保护与社会公平、整体效率的冲突等等，应谨慎从事。

责任编辑/sy_ershoufang

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